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Apr 11, 2023

Torres: Incorporadoras que constroem galpões industriais no alto RGV merecem redução do IPTU

MCALLEN, Texas – Um despachante alfandegário conhecido no Vale do Rio Grande diz que

MCALLEN, Texas – Um despachante alfandegário conhecido no vale do Rio Grande diz que as cidades locais devem reduzir os impostos sobre a propriedade para ajudar os desenvolvedores e investidores que procuram construir armazéns industriais.

Jorge A. Torres, presidente e fundador da Interlink Trade Services, diz que os bancos locais também podem ajudar reduzindo as taxas de juros para os investidores que tomam dinheiro emprestado para construir armazéns.

Torres expressou suas preocupações do público em um almoço recente oferecido pelo escritório de advocacia Atlas, Hall & Rodriguez em McAllen. Um dos oradores principais foi Carlos Telles, primeiro vice-presidente corretor do escritório McAllen da CBRE. Telles falou sobre a escassez de galpões industriais no alto Vale.

O Rio Grande Guardian International News Service entrevistou Torres após o término do evento. Ele disse:

"Como Carlos mencionou, não há espaço de armazém suficiente em nossa região. Já conversamos sobre isso antes. E as taxas básicas são altas devido à falta de espaço. É lei básica de oferta e demanda."

De acordo com Keith Patridge, presidente e CEO da McAllen Economic Development Corporation, a falta de espaço para armazéns industriais está se tornando cada vez mais aguda. Falando em um almoço recente oferecido pela McAllen Citizens League, Patridge disse que na área metropolitana de McAllen, a taxa de desocupação é de cerca de 1,3%, com edifícios de nível industrial de classe A praticamente todos ocupados com uma taxa de desocupação de 0,08%.

Em sua entrevista ao Guardian, Torres disse que os desenvolvedores de armazéns industriais no Upper Valley estão sendo duramente atingidos pelo aumento dos custos de construção, altas taxas de juros e impostos sobre a propriedade.

"Temos o que chamamos de rede tripla, que é o custo do seguro, impostos e manutenção de uma propriedade. E disso, direi que 90% são impostos sobre a propriedade. Estamos falando de 12 centavos, 13 centavos, por pé quadrado. Então você adiciona isso a um aluguel de 70 centavos, mais manutenção; então estamos falando de cerca de $ 1, chegando à faixa de 90 centavos.

Torres disse que as empresas que alugam no alto Vale estão acostumadas a ter um triplo líquido de 38 a 42 centavos de dólar por metro quadrado.

"Então, agora vamos dobrar esse aluguel? Muitas empresas não querem se comprometer a assinar contratos de longo prazo ou locações para esse espaço. Então essa é outra questão que temos para os desenvolvedores, a incerteza. Quanto estamos vamos construir e quanto vamos investir? E quanto tempo vamos levar para começar a ter retorno sobre o investimento?" disse Torres.

"Precisamos de algum tipo de assistência, especialmente com o imposto predial. Sei que as taxas de juros acabarão caindo. Mas o imposto predial é uma área em que adoraríamos que o governo nos ajudasse, especialmente o condado e prefeituras”.

Torres pretende construir seu próprio armazém industrial devido ao aumento do comércio com o México. Questionado se ele e outros desenvolvedores expressaram suas preocupações aos líderes da cidade e do condado, Torres disse: "Tivemos algumas conversas preliminares sobre isso, mas esse é um tópico que será abordado na próxima cúpula do armazém. A Ponte Internacional Pharr vai ter outro warehouse Summit em breve e esses são alguns dos temas que vão ser discutidos. Agora que queremos começar a desenvolver, como o governo pode nos ajudar?"

Por governo, Torres disse que se referia a municipal, estadual e federal.

Na sua apresentação, Telles, da CBRE, falou sobre a construção de armazéns industriais de acordo com as especificações, sabendo que no mercado atual os edifícios seriam quase certamente preenchidos após a conclusão. Questionado sobre isso, Torres disse:

"Edifícios específicos, como você sabe, eles pararam antes da pandemia ou durante a pandemia. Agora, parece lógico que se um edifício específico for construído, eles virão. Mas, por causa de todos os fatores que mencionei, investidores, desenvolvedores, estão um pouco hesitantes. Então, se conseguirmos esses incentivos, isso seria o combustível para os desenvolvedores construírem."